主题：专家又有什么看法，我们怎样才能够看清海南楼市？

  近期，中央政府连续出台房地产调控措施，作为炒房客一直关注的焦点，海南也在5月1日开始实施房产新政，面对突然变脸的房地产市场和极具针对性的政策，海南炒房客已经开始犹豫，但是如果撤出房地产市场，大量资金该向何处去？什么样的出路才是最好的选择？对此海南房地产业内人士又是如何看待这一形势的？ 

  朋友：因国际旅游岛建设而备受大家关注的海南，更是在年前经历一场房价疯狂的上涨，各地炒房客由此云集海南，如今新政实施，是否会导致炒房客离开，从而使得房价下滑呢？ 

  老潘：首先我觉得“炒房客”这一称呼应该属于民间说法，或者是媒体说法，还是带有一定贬义的。其实商品房作为一种商品，一种投资载体，那么它肯定要符合商品的一般市场规律，具备被炒作的价值和被投资的价值，由此而进行投资而获取利益空间的人，也是在合理的规范和市场规则下进行操作的，因此称之为“投资者”或许更加合理，如果你同意的话，我们一起来把“炒房客”三个字看作为中性词。当然，海南商品房价格的快速增长，炒房客的投资行为可以说是其中重要的因素之一，因此炒房客在海南新政出台之下确实会受到影响，但并不会使得海南楼市失去前景，因为炒房客并不是海南房产市场的唯一决定因素。

  我个人认为促成房价上升的因素很多的。首先是目前人民币市场保有量太大；其次新投放的货币分配并不均衡，它的配置往往是当我兜里有100万之时，再获得配比可能有200万，可当我兜里只有100元时，将只会被消耗掉；第三是民间资金导向管理有待改善，民间实体投资渠道少，实际上国家的几种金融“游戏”吸引力都欠缺，加上受传统“不动产投资”思维影响，房地产因此成为大家投资的主要对象，也导致了房价的提升。这次房产新政，作为中央发布的力度是很大的，但落地到地方时，都会有所不同，比如海南的房产新政，个人觉得相对就变通一些，但旅游地产本身就有其自己的特殊性，是以投资为主的，应该会随着海南国际旅游岛规划的落地，配套的逐步出台，最终会与整个房产大环境有所差异的。因此海南肯定还会出一些特殊的政策加以兼顾。但是对于违反法规的投机行为，哄抬房价的扰乱行为，政策肯定是要进行打击的，因为保障人民有房住，稳定房地产市场的健康发展是政府出台政策的基准。

  朋友：新政实施后，海南楼市销量明显低迷，市场房源反而增加，是否会出现炒房客抛盘现象，导致出现恶性后果呢？

 老潘：海南房产新政，的确已经让目前的市场出现了一些局部的抛盘潮，但大的抛盘潮我觉得还是不会出现的。当然，这还得看后续政策的力度和细腻度到底如何。政府出台政策，主要是还是为了稳定经济，对于普通人民来说，房子就是其一生中最大的消费品。不久前的市场情况，投资土地、房产市场所产生的回报状况，和其他行业对比，利润相差太大，利润回报率可能大都达到100%，甚至200%，而这会让国家经济资源变得不平衡，会出现房地产行业一家独大的情况，不利于国家经济的健康均衡稳定发展，况且房价的快速增长，使得民怨在不断加大，在此情况下，出台政策进行调整也是为了经济和社会的稳定。但是政府也不会说让房地产行业出现崩盘，哪怕是局部的。毕竟房产这一行业在经济中还是占据了非常重要的地位。就目前的海南房产新政的力度而言，并不会导致市场出现大量的抛盘潮，再加上海南国际旅游岛建设还处于起步阶段等利好的因素，都可以看到海南房产未来的前景是好的。 

   朋友：你前面说过，炒房客把商品房当做投资工具，那么在目前的情况下，是不是有人认为是个抄底的机会，从来掀起另一轮的炒房热呢？

  老潘：就目前海南楼市的状况而言，低迷的状态不是短期内就能够结束的，在市场的较长的时间内，应该都会处于不明朗的状态，我个人认为如果“国十条”没有后续比较强有力的政策追加，需要未来1到1.5年时间才能够消化此次新政的影响，当然也许半年以上我们大家也都适应了，因此短期内是不会出现反弹的。当然房价下降的空间也不会太大，作为谋利的手段来说，投资客对此会更加的敏感，因此应该还是会以观望为主，进行更加理性的投资行为。 

  朋友：新政的实施，对房价有着遏制作用，你觉得在此影响下房价会下跌吗？会下跌多少？

  老潘：对本次房产新政个人判断，应该会使得全国平均房价下跌20%-25%。这点是我个人经验综合下的一个猜测性判断。目前来说，北京、深圳、上海等一线城市的平均跌幅可以“忽略不计”，而这些一线城市，正是新政的主要调整对象，二三线城市的房价，本来提升的幅度就不大，因此综合诸多因素判断，全国房价调整下降的幅度是在20%-25%左右。 

  朋友：目前海口房价已经过万，你觉得这样的房价合理么？ 

  老潘：对于海口目前房价，我觉得还是合理的。目前海口的市场，按比率划分的话，我认为从总销金额来说，40%是本地需求，60%是外地市场。对于40%的本地需求来说，海口的房价可能显得过高，但还有60%的市场份额属于岛外，在海南购房的基本都属于二套房，与大型城市或首府城市的房价对比，海口目前的房价，还是便宜的。就拿我个人来说吧，我在上海也有房子，可是同样的钱，在海口能够买到的房子从质量、面积、环境上都要远远超过上海，那我为什么不选择在海口买房？而且，海口与三亚还是有区别的，海口的宜居程度还是远超三亚的。而且相对来说，海口作为海南的省会城市，在基础设施上，也远比三亚要完善，三亚所拥有的海环境等资源，大部分在海口也一样有，而且海口的天气，受到自然灾害，如台风、日光暴晒等的影响，比起三亚来说更小些。从这几方面看，海口目前的房价，还是不高的，未来还有升值的空间。

  朋友：对于海南房产的未来，你是怎么看待的呢？

  老潘：对海南房产未来我是很乐观的，国际旅游岛这一概念就已经有了足够的理由。目前海南的国际旅游岛建设，可以说还是处于起步阶段，还是中国人自己的旅游岛而已，只能称之为“国内旅游岛”，还没有真正的达到国际这一标准。当然这也与海南本身的基础设施建设进程等等因素有关。因此海南的未来空间还是非常值得期待的。近期内，我们传世机构也将在岛内进行多个实体性质的落地服务，要跟随海南国际旅游岛的进程，让海南旅游地产的附加值能够进一步提升。