鲁能海蓝椰风一，二，三期中价值最高的应该是一期。除了位置优势，海景，挑空户型，园林因素外。最主要是因为一期的容积率（总建筑面积除以总土地面积）是0.3，已达到低密度别墅区的最高要求。二期0.5，三期0.45，只达到中档别墅区的指标。（要知道土地的升值空间最大，占成本的比例也最高）
按项目重置成本计算。一套200平米的联排在一期可分摊到667平米的土地。现在东海岸一线海边土地价格大约300万一亩（667㎡），加上土建成本（30万，1500/㎡），外立面装饰（10万），园林管路配套（20万），营销成本（10万，广告费，员工工资提成，政府机关打点），财务费用（项目运作期间银行贷款利息10万），重置成本为380万左右，再加上30%的含税利润。（当然按自有资金计算的内部收益率IRR会远远高于30%）一手房的价值大约在500万左右。单价投资区为2.5万左右
按这个方法计算三期200㎡联排别墅的价值。其他类似，只是土地分摊小一些，200除以0.45（容积率）=444㎡，土地成本只是200万，重置成本280万，加30%的含税利润。一手房理论价值365万。单价的投资区为1.8万左右。和现在的定价基本相符
目前二期三期价格合理。但一期二手房价格被低估了。如果投资，建议今年3-6月间杀入。价格目标大约定在15000元左右。应有较大升值空间。原先卖的低是因为，10年前开发商拿地成本不过20万一亩。折算成别墅分摊的土地成本可忽略不计。但现在一切都变了。等新东大桥一通，东海岸的一线海景地就不是这个价了。三亚迎宾路的非海景土地去年12月拍出（2000万每亩的价格），上海更是达到1个亿单价（只能用增加容积率牺牲舒适度来降低土地楼板价，只有靠借外景如公园绿地，苏州河，黄浦江来虚假摊低居住密度，提高景观和舒适性），海口地价被严重低估，也快涨价了。
用以上方法可清晰地分析出哪些楼盘定价泡沫过大，哪些合理，哪些被低估值得投资。要抛鲁能也建议等新东大桥修通，东海岸的滨海大道和西海岸滨海大道连成一片再抛。那时叠拼的价格应该在2.5万，联排稳稳站上3万。
鲁能海蓝椰风一，二，三期中价值最高的应该是一期。除了位置优势，海景，挑空户型，园林因素外。最主要是因为一期的容积率（总建筑面积除以总土地面积）是0.3，已达到低密度别墅区的最高要求。二期0.5，三期0.45，只达到中档别墅区的指标。（要知道土地的升值空间最大，占成本的比例也最高）
按项目重置成本计算。一套200平米的联排在一期可分摊到667平米的土地。现在东海岸一线海边土地价格大约300万一亩（667㎡），加上土建成本（30万，1500/㎡），外立面装饰（10万），园林管路配套（20万），营销成本（10万，广告费，员工工资提成，政府机关打点），财务费用（项目运作期间银行贷款利息10万），重置成本为380万左右，再加上30%的含税利润。（当然按自有资金计算的内部收益率IRR会远远高于30%）一手房的价值大约在500万左右。单价投资区为2.5万左右
按这个方法计算三期200㎡联排别墅的价值。其他类似，只是土地分摊小一些，200除以0.45（容积率）=444㎡，土地成本只是200万，重置成本280万，加30%的含税利润。一手房理论价值365万。单价的投资区为1.8万左右。和现在的定价基本相符
目前二期三期价格合理。但一期二手房价格被低估了。如果投资，建议今年3-6月间杀入。价格目标大约定在15000元左右。应有较大升值空间。原先卖的低是因为，10年前开发商拿地成本不过20万一亩。折算成别墅分摊的土地成本可忽略不计。但现在一切都变了。等新东大桥一通，东海岸的一线海景地就不是这个价了。三亚迎宾路的非海景土地去年12月拍出（2000万每亩的价格），上海更是达到1个亿单价（只能用增加容积率牺牲舒适度来降低土地楼板价，只有靠借外景如公园绿地，苏州河，黄浦江来虚假摊低居住密度，提高景观和舒适性），海口地价被严重低估，也快涨价了。
用以上方法可清晰地分析出哪些楼盘定价泡沫过大，哪些合理，哪些被低估值得投资。要抛鲁能也建议等新东大桥修通，东海岸的滨海大道和西海岸滨海大道连成一片再抛。那时叠拼的价格应该在2.5万，联排稳稳站上3万。