主题：【更新中】文昌市房地产市场调研报告（2009版）----大跨度全景式文昌房地产研究杂志

思路花雨2009

发表于2009-05-31

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文昌市房地产市场调研报告

一、调查时间：2008年3月26日至27日

二、调查范围：文昌市内

三、调查目的：了解该市土地出让情况、价格以及调查在建、拟建项目的数量、规模、销售价格、主力户型、客户定位、目标群体等。

四、调查楼盘数量：9个，分别为白金海岸（1）、天海紫贝（2）、碧海城（3）、椰海尚品（4）、森海湾（5）、亿嘉广场（6）、清澜别院（7）、月亮城（8）、金山美域（9）。
其中白金海岸、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、森海湾、月亮城等中高档大盘较具代表性。

五、文昌市楼盘销售均价：
3500-4000元/平方米
6000-7000元/平方米（海景）

六、介绍土地概况
介绍人共介绍了7个地块。其中靠近市区二块，其他六块均在清澜港开发区高隆湾度假区内。
●靠近市区的土地位于文清路起始段，加油站斜对面，面积108亩，呈不规则长方形状，该地块紧临文清路，临街面较长有300多米，使用性质为商住，现状已平整，达三通一平，该地块如投资可考虑商住结合，侧重商业（10）。另一块在对面，面积为60亩，目前现状为灌木从，尚未平整（11）。以上两块土地的转让价格为63万/亩。
●天海紫贝旁的地块为70余亩，有两个独立的土地证，各30多亩（12，13）。该地块位于天海紫贝和同创碧海城两个中大盘之间，天海紫贝的建设规模为10.1万平方米，容积率为1.77。碧海城的建设规模为55万平方米，容积率为2.38。该地块的转让价格为63万/亩。
●高隆湾海岸边的有两地块，一块为100余亩（14），另一块为200余亩（15），均呈长方形布局，距海岸线大约为100米，将来的规划应为绿化带，目前为防护林。与目前在建热销中的白金海岸在同一平行线上，另一酒店项目（16）也在建当中。该地块目前转让价格为63万/亩。
●文清大道上地块，一块位于国税局旁，距同创碧海城500米，大约50亩（17）左右，临街面100余米。另一块为50余亩（18），距森海湾、椰海尚品等仅300米左右，以上两地块目前现状为椰林和灌木从，征地手续正在进行中，转让价不高于60万/亩。
另，本人从不同渠道获悉：文清大道两旁的土地价格已不低于60万/亩，而位于文城镇文东大道中段的月亮城项目开发用地，据开发商透露，去年拿地时价格为80万/亩，现在旁边另一块价格为100-120万/亩。
七、总体分析
1、城市概况
文昌市位于海南岛东北部，北濒琼洲海峡，东、南临南海，西北邻琼山市，西靠定安县，西南接琼海市是海南拥有海岸线最长，拥有沿海旅游景点最多的城市。
文昌市海岸线长 210.07公里，责任海域4600平方公里，有大小港湾36处；陆域周长285 . 1公里，东西宽65公里，南北长95公里，呈半月状，面积2488平方公里，占全岛陆地面积的7%。境内山岭稀少，海拔不高，一般在几十米到300米之间，较高的山岭有：铜鼓岭、笔架岭、七星岭、大岭、虎威岭、抱虎岭和青山岭。铜鼓岭为境内最高峰，海拔338米，绵亘20余里。境内有大小河流37条，流经文昌流域面积达100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪等5条。
文昌在近几年新建和改造了文清大道、文西路等26条市政道路，总长56公里，是前20年总和的3倍多，使文城形成了“三纵十三横”的城市路网框架；建设了文铜、抱翁、文嘉等15条柏油公路，总长365公里；新建和改造砂砾土路和乡村道路914公里，公路密度达0.88公里/平方公里。海南东环铁路文昌段率先开工建设，工程进展顺利，东环铁路建成后从海口到文昌仅20分钟，从美兰机场到文城仅15分钟；而通过已经通车几年的海文高速公路前往文昌也只有65公里的路程，大大减小了文昌与海南省会城市海口之间的距离。
2、气候条件
文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。年平均温度23.9℃，多年在23.4～24.4℃之间，最低极温0.3～6.6℃，出现在1月份。现在全市有17个乡镇，290个村(居)委会，3291个自然村，总人口约55.8万人，境内有6个国有农、林场。位于文昌河畔文城镇是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口市63公里，总人口11万余人，其中城镇人口约5.5万人。
3、政府优惠政策及举措
（1）、新航天发射场落户海南，特别是6000亩航天主题公园的建设，对海南省又好又快发展产生极大的促进作用，将成为海南发展史上的一个新的里程碑。文昌也将成为海南必游之地，休闲度假的旅游地产增值潜力巨大。
2008年的市政府工作报告指出：以航天发射场落户我市为契机，加快发展现代服务业，加快旅游规划，促成旅游项目上马。重点建设铜鼓岭生态旅游区、航天主题公园、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区，加快旅游资源的开发。以开放型经济为载体，培育壮大港口经济。清澜港是我省东部唯一的对外开放口岸。要大力发展口岸经济，引导民营企业参与对外贸易，通过组织本地区有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流，发展外向型经济；要发挥清澜港开放口岸优势，整合港口各项资源，完善港口基础设施，强化口岸服务功能，加快管理体制改革和通关模式改革，增建一批新泊位，进一步改善清澜港口装卸条件，增强集散能力；力争把清澜港打造成海南东部的内外贸易货物集散基地。
（2）文昌市委副书记、市长严正认为，新航天发射场落户海南文昌，对文昌的发展将会起到巨大的促进作用。航天城是国家的重点项目，国家的资金投入将会促进文昌的基础设施发展。文昌也将会伴随航天城的建立声名大扬。在国内和国际产生一定的知名度。为满足航天发射场建设需要，文昌将多方争取资金，配套建设与之相适应的“两桥一路”、港口、医疗设施和应急救援体系等，完善港口基础设施，整合港口各项资源，强化口岸服务功能，进一步夯实改善基础设施。
（3）目前，文昌市以新航天发射场项目落户为契机，借势招商，造势招商，营造良好的投资环境，吸引更多大项目和大企业进入，掀起了新一轮的开发建设热潮，众多企业及国内外客商纷纷到文昌投资置业。美国的希尔顿酒店集团、还有新加坡的文化、香格里拉、香港百莱玛、雨润集团、证大集团、宝安集团、等国际大财团都已纷纷到文昌来进行实地考察。同时，在这种大的环境的带动下，文昌的房地产业也会迅速崛起，比如2007年年末2008年年初，在清澜地区房地产项目迅速崛起，其中有白金海岸、森海湾、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、等多个房地产项目都已建设并销售，而且价格不断上涨。连接文城与清澜两镇的文清大道两侧，由于地势比较平坦，比较适合开发，政府的目的也是希望把所有市政单位全部都往文清大道这一带搬迁，通过位于清澜的市政府，和文昌市府两头带动，牵动这一条线的发展。
4、2007年文昌房地产现状
2007年，文昌房地产行业投资增长平稳。1-7月份，文昌市清澜开发区正在销售的楼盘只有森海湾、白金海岸。而文昌市区正在销售的楼盘有文华园、亿嘉广场、金山广场、怡喜园几个项目，累计开发面积不足二十万平方米，2007年下半年，在文昌市区，相继开发了月亮城、金山花园以及部分市政小区，以此同时，在清澜开发区，迅速涌现了同创碧海城、同业天海紫贝、清澜别院、椰海尚品等部分中高端商品房项目，全年全市开发面积接近五十万平方米。

而文昌地区的房价，在航天城落户文昌的消息还没有正式报道之前，市区内的普通商品房，中低端商品房销售均价为1300元/平方，市区周边地区中高端商品房销售均价为1600元/平方，而清澜开发区的龙头项目——中南森海湾销售均价大约在2800元左右/平方。在航天城落户文昌之后，房价迅速上涨，突破两千余元的销售起价，销售均价达到3000余元/平方。而清澜开发区的商品房项目，销售均价基本已经达到3500元/平方的价格以上。

下半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商在今年低明年初动工，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在5-11月份期间，估计08年下半年竣工量会大幅增长。
5、房地产市场分析
(1)、住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力
从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，文昌市目前商品房价格指数涨幅最高的为清澜开发区，清澜开发区因属于文昌市重点发展的一个新的经济开发区，其升值空间和发展空间比较高，同时，清澜地区还拥有非常适合开发旅游房地产的环境资源以及海景资源，为旅游房地产的开发奠定了基础。更为关键的，是航天发射基地在龙楼地区的建设，航天指挥中心在清澜开发区的建设，在一定程度上也影响了清澜地区的发展升值。还有2000亩的码头在清澜高隆湾的建设，也提高该地区房价的高位。开发商重点将集养生、度假、休闲、投资为一体的住宅作为主卖点。
其次就是文昌市周边地区的房子，也在政府成熟的规划下，不断提升价值，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
（2）、产权式酒店逐步跟随住宅地产进入发展热潮
非纯住宅性产权式酒店也在住宅地产发展热潮的影响下，逐步升温，开始进入一个发展热潮。目前，在文昌市区，三星级酒店共三家，五星级酒店只有一家，大小民营宾馆大约80余家。而清澜地区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发。

在当前房地产开发热潮的影响下，清澜地区的高档酒店及产权式酒店开发也逐步进入一个新阶段，据不完全统计，即将开发或正在开发阶段的产权式酒店占地面积大约十万平方米，销售价格也达到均价7000元左右/平方米。
（3）、二手房市场逐渐显示雏形
随着文昌房地产的不断升值，房价不断上涨，开始赶超琼海地区。而在航天发射基地的吸引下，不少人开始将眼光聚焦在文昌，同时，部分人出于投资或经济能力考虑，开始也将眼光瞄准文昌二手房。从互联网及二手房中介市场资料显示，通过互联网或二手房中介公司寻求，求购文昌二手房的人数明显增多，其数量呈上涨趋势逐步发展。
（4）、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。
2007年上半年文昌的生产总值为34.86亿元，比上年同期增长13.0%；从购房目的来看，自住性需求占46%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占14%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58%和28%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90-140平米的人口居多，占80%，同时还有13%的人口选择140平米以上。而选择90平米以下的只占23%。居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，文昌市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况，而会保持平稳发展的势头稳步前进。

另外，从市交易中心资料显示，07年文昌市房产抵押登记面积和金额与06年相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。
6、房价走势分析
（1）、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，文昌市房地产项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了中南;森海湾、同创;碧海城、同业天海紫贝、椰海尚品、白金海岸、清澜别院等精品楼盘和海景住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
（2）、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源的优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是岛外购房者的投资置业，以及航天城工作人员的投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展的信心。
（3）、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。与此同时，钢材、水泥等建材的价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发的投资成本，间接拉动了房价的稳步上升。

（4）、在文昌地区，截止90年代末21世纪初，大部分人还没有摆脱“买地盖房”的传统观念，随着国家对土地使用的要求越来越严格，在国家大力扶持城市发展与建设的基础上，征用了文昌市周边地区大部分土地。而且，在严格的城市规划要求下，私建民宅的现象越来越少，同时，在政府对单位集资房严管严控的前提下，单位集资建房现象越来越少，80后人群在工作之后很难享受住房分配待遇，在没有单位集资房和无法私建房的基础上，大部分人不得不开始脱离买地盖房的传统观念，接受商品房发展的历史规律，进入购买商品房安家置业的生活阶段。

八、综合分析
1、二、三城市开发的共性
如果说海口、三亚是海南的一线城市，那么文昌、琼海等地可以称为二线城市了。在海南一级房地产市场开发得如火如荼、海口、三亚土地供应趋紧之际，拥有一流资源与环境气候的二三线城市，其房地产市场也已悄然兴起，并已吸引了内地的一些开发商悄然进驻，跑马圈地，也使本地开发商将目光瞄准了这些土地成本低廉的二、三线城市，并大肆布局。很多岛外的客户非常喜欢海南的环境和气候，但海口、三亚日渐高涨的房价对他们来说较难承受，因此他们选择在房价便宜的文昌、琼海等市县，既可以享受海南优越的自然环境，同样可以享受不亚于亚龙湾的海岸线。此类开发商向这些市县发展，更多的是看重那里相对低廉的土地价格，使得投资成本更低，楼市价格容易得到控制，针对购房群体的定位更容易把握。
2、项目的共性
从以上项目的调查情况来看，很多中高档的项目都有个相似之处，其一，都是以环境气候、海岸、沙滩等特色作为卖点，以度假、休闲等造势。其二，目标客户群体为岛外客户，外地客户比较集中在广东、三亚、北京、上海、太原、大同、哈尔滨、沈阳、西北等地区。外销的楼盘除了在本地设立售楼处外，还在一些消费能力强的城市设接待处或售楼处，还与旅行社合作，定期组织有意向购房的客户过来看房。其三，项目均为中高档大盘，规划配套较为齐全，使客户足不出户也能享受星级酒店的服务和便利。
3、房价与供求关系
据悉，文昌高隆湾9公里的海岸线土地基本已被外地投资商瓜分完毕，不仅如此，市内路段较好的地块也纷纷被一些公司或个人收购。从去年开始，文昌的地价扶摇直上，特别是国务院批准航天城落户文昌的消息传出后，短短半年时间，土地价格翻了三翻，但同样遏制不住国内外投资商的热情。从而带来的效应是：房价快速的上涨，2006年低至1000－2000元/平方米之间，而2007年底和2008年初，普通楼盘均价已达3500元左右，临海或海景房甚至已达六、七千每平米。
九、结论
综上，个人认为：随着国内经济的发展，国民生活水平的提高，促进了市场对海南各种休闲度假房产的需求。一方面是市场对海景住宅特别是一线海景住宅的需求继续增加。另一方面是海南可供开发的土地资源已经越来越少，尤其是沿海地块已经没有可以建造住宅项目的用地，由此可见，一线沿海住宅的升值潜力将在一段时间后体现出来，甚至出现价格暴涨现象，海南得天独厚的气候、环境以及稀缺的海岸沙滩，无疑是增加海南房产的附加值的重磅砝码。公司如欲进入文昌等城市进行投资开发，应根据所处城市的特点、优势，选择开发符合市场的产品，还应考虑目标消费群体的定位、项目定位以及营销手段，只有功课做足了，才能在往后的开发销售当中占据主动。同时，如果介入得早，相信会有非常可观的投资回报。

思路花雨2009

发表于2009-05-31

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