主题：万通地产：优而美的商业哲学

    2007~2008年的全球商业史一定让持传统价值观念的老资格评论家感到目瞪口呆，这是一段急转直下的商业岁月，商业周期再一次君临天下。大公司也难逃一劫。它们甚至是遭遇最大打击的那个群体，而它们庞大躯体的下沉在海面上又引起了巨大的连锁反应，令周围无数的中小公司都成为“无辜的牺牲品。”

    在这个尘埃尚未落定的时期，一些商业常识的威力已经在尘土飞扬中愈见清晰。简单而言，大的未必是好的，小的未必不美，最受尊敬的公司可能一朝颜面扫地，最庞大的公司同时意味着小错误足以制造大灾难。当人们期望这些之前在市场上呼风唤雨、享尽声名的公司巨头承担起与特权对等的责任之时，他们难免失望起来。这样的失望情绪是如此广泛而富有力量，它正在击垮一个又一个随时遇见的商业偶像与成功代名词，从华尔街、格林斯潘、冰岛到曾经不可一世的中国房价。

    商业世界的旧秩序与等级规则正在瓦解之中，一个新的议题摆在人们的面前，如果说必须要有一个商业偶像与标杆的话，那就去寻找一个。现在的问题是：标准是什么？

    我们今天要描述的是一个以优而美为志向的地产公司万通地产。截止到今天，它的市值也仅仅只有50亿元左右，但在万通地产和冯仑眼中，规模从来就只是个结果问题，而不是目标问题。与很多优秀的公司一样，它也拥有一个明星领导人，能够在很短的时间内清晰地讲出自己的商业战略，本身又处于一个朝阳产业之中，在这个行业里，资格最老的公司也仅仅只有20年。作为一个在2006年才真正完成上市的地产公司，万通地产是上一波资本牛市行情无数的受益者之一，它的很多同行都正是在这个时期完成向公众公司转身的。在从冲动的投资者那里获得了数十亿元的真金白银后，他们又在冲动之下进入了政府搭台的土地竞价游戏中，如今，他们却集体性地深陷资金困顿局面。

    这一波地产商业周期中的利空谣言让众多地产企业深陷其中，这些谣言包括：企业领袖卷款跑路，公司面临银行抵押物清查，资产负债率超过100%，股价灾难性的暴跌，旗下项目遭遇大规模的群体退房甚至暴力事件，最近又卷入降薪与裁员风波之中…… 

    万通地产是少数能够与这些谣言擦身而过的公众公司之一，在万通地产的10亿元公司债计划获得监管层放行之前，万通地产的第三季度财报显示，万通地产货币资金持有量为10.86亿元，一年内到期的非流动负债11.12亿元，经营活动产生的现金流量净额-6.21亿元，资产负债率63.64%。在地产上市公司的财务报表整体难看的背景下，这已经是一份令人可以接受的成绩单了。那么，万通地产如何逃离了调整期的行业噩梦呢？

    在冯仑看来，这是一个与战略设计有关的故事。万通地产一向以反周期战略自诩，初期有业内人士不以为然，但是，自从1999年提出该策略以来，万通地产在土地储备及财务策略上的表现与反周期战略丝丝吻合。在2007年中国地产业的“飙地之年”，万通地产几乎是惟一表现保守的上市公司，而冯仑的良师益友王石领导下的万科地产亦未能在土地热潮下保持镇定，先后成为几个区域市场的最大地主。后来的事实证明，以“在地产繁荣时期卖产品，萧条时期买地”为核心内容的反周期策略对万通地产助力甚大。综观这一波楼市调整，现在调整压力最大的地产公司即是当年买地最为激进的公司、全国化扩张速度最快的公司。

    冯仑领导下的万通地产却定位颇准，有扩张有布局，但是局限于京津两地。过去一年来，万通业务的触角才谨慎伸向杭州与成都两地。从两次出手的效果来看，万通地产出资甚少，却四两拨千斤，获得大量优质土地权益。与此同时，这两次出手，又非盲目布局。杭州地块为万通中心异地复制打响头炮。与成都交大的股权合作，在增加土地资产的同时，亦为万通中心成都版面世创造了天地人脉。

    万通地产布局天津的故事，则是万通地产“优而美”商业哲学中最具代言性的一篇。2004年，泰达认购万通地产新股，京津两地联姻，这一合作在当时国退民进的商业氛围中甚显扎眼，但是冯仑力排众议，傍得泰达大款。三年后，万通地产在泰达的陪伴下顺利登基为滨海新区最具规模的区域住宅巨头，公司的天津业务也占据公司全部业务的半壁江山之多。而此时在中央政策的钦定号召下，滨海新区已俨然成为环渤海经济区最为炙手可热的投资热土。之后，万通地产又通过一笔并购交易，加码天津市中心城区，成为泰达城的主要运营者。万通地产的天津故事正处佳境。

    事后总结，“天津故事”之所以有悬念，有争议，有转折，有意外惊喜，其实精髓在于提前一步，同时并不追求过长的战线，而是集中一地优势，淋漓发挥。

    然而，在一个冗长的故事片悬念揭晓前，总有耐不住性子的观众会指责导演的拙劣。万通地产与它的总导演冯仑亦无法避身。去年第九届住交会上，冯仑《野蛮生长》新书发布前，一个记者在贵宾室问道：“万通创办企业这么多年，为何公司规模远远小于其他同行，被后来者居上？”根据目击者回忆，面对这个涉及自尊心的问题，冯面色镇静，他耐心解释说，万通的战略一定会在几年内孵化出一个令人赞叹的新万通。大意若此，话音未落，两个月后，万通成都交易内容公布。一年之后，规模稍逊的万通地产财务健康，公众形象良好，而被拿来做对比的其他一些大公司则时不时遭遇谣言袭击，长时间置身在“大公司之死”的猜疑之下。

    在冯仑看来，相对于公司的规模大小而言，公司的盈利能力、抗风险能力和成长性远为重要。在几天前冯仑的个人电子杂志《风马牛》演化出的网上社区上，进行了一次创业计划的PK。评委冯仑反复提及的几个问题是：你的资产回报率是多少？是否具备超出常规的商业模式与格局？这一刻，优而美的商业哲学魅力尽显。每个公司都有自己的商业哲学，哲学如同树根，决定着公司的高度。冯仑在国内地产界、向以思想家著称，他关于“伟大是时间的函数”的这一点评，相信在商业周期转换之际，一定会被那些追求公司长寿的同行引以为肺腑之言。

    在2008年这一动荡之年，万通地产再出发的主题是“绿色公司，企业公民”。从广义的概念理解，这八个字的实质就是“全面健康”，从企业品牌形象，社会责任到公众公司的透明化治理，事实上，这与优而美的商业哲学一脉相承。12月12日，万通地产在2008中国房地产上市公司价值榜中获得综合价值亚军，同时获得“最具成长价值上市房企”称号。在综合价值榜上排名第一到第五名的公司分别是万科、万通、保利、金地、招商。

    获奖评语这样写到：“万通地产取得如此骄人业绩，显然成立以来立足长远发展、坚持厚积薄发的战略已经初见成效。《基业常青》和《追求卓越》的作者总结说，卓越公司在最初十年在经营上与其他公司并无区别，但是在优势战略的持续带领下却会在第二个十年与其他公司拉开差距。万通地产正是如此。”

    在“大公司”、“巨头”、“500强”这些词汇纷纷为商业周期所抛弃的当下，在健康、安全、长寿、反周期这些词汇成为商业新宠的今天，你正在见证万通地产值得想象的明天。

（来源：中国房地产报）